ECCO LA RELAZIONE DELL'ARCHITETTO ALFREDO DI PATRIA

I QUATTROCENTOVENTI ALLOGGI CHE LA FIN PROJECT HA CHIESTO DI COSTRUIRE NELL’EX TABACCHIFICIO DI SANTA MARIA C.V. : CHI È FAVOREVOLE?, E PERCHÉ?

Ricapitoliamo brevemente la questione.

Gli ormai famosi quattrocentoventi alloggi, di cui si è tanto parlato e si continua ancora a parlare, dovrebbero essere contenuti in sette fabbricati da ubicarsi, in Variante al Piano Regolatore Generale vigente, nella parte dell’area dell’ex Tabacchificio di Santa Maria C.V. che residua alle spalle del supermercato della COOP con accesso da via Galatina, recentemente realizzato in virtù del precedente Permesso di Costruire riguardante l’altrettanto famoso (famigerato) centro commerciale composto da nove “medie strutture di vendita”, che l’attuale proprietario dell’area ha deciso di non voler più completare ( investire nella costruzione di centri commerciali ormai comincia ad essere obsoleto…), proprio in vista di questo (ben più appetitoso) intervento alternativo.

Già in premessa allora va osservato che, proprio in virtù del recente rilascio del suddetto Permesso di Costruire, dell’avvio e dell’avanzato stato di esecuzione dei lavori concernenti la sostituzione dell’ex tabacchificio con il suddetto centro commerciale, e quindi per precisa scelta del proprietario, risulta confermato al presente l’uso produttivo dell’area medesima nella sua interezza: neanche una frazione di questa può allo stato, per effetto del semplice “ripensamento” del suo proprietario, ritenersi “area produttiva dismessa”, nella quale possa essere realizzato ai sensi della LR “Piano -Casa” un intervento sostitutivo di edilizia residenziale.

L’area in oggetto è legalmente un’area produttiva tutt’altro che dismessa!

Se questo è un argomento sul quale qualche amministrativista ha ancora il fegato di esprimere parere diverso, i rilievi che vanno mossi specificamente al “progetto”, quello per il quale la FIN PROJECT, in corso d’opera, ha chiesto il Permesso di Costruire i suoi quattrocentoventi alloggi, dovrebbero risultare di evidenza tecnica oggettivamente incontrovertibile.

Trattandosi di realizzare non un singolo fabbricato abitativo, bensì un intero quartiere per milleseicentottanta abitanti con le relative urbanizzazioni primarie e secondarie, com’è ben noto a chiunque ne mastichi di questa materia, è inderogabilmente necessaria la redazione e l’approvazione del piano urbanistico preventivo:

pertanto la richiesta del semplice Permesso di Costruire avanzata dalla FIN PROJECT per una operazione del genere è di per sé illegittima ed andava immediatamente rispedita d’ufficio al mittente.

Trattasi di un rilievo non banalmente formale bensì sostanziale, in quanto l’assenza del progetto urbanistico rende del tutto impossibile effettuare l’istruttoria della pratica comportante l’obbligatoria verifica della dimensione e della conformità tecnica dell’intervento complesso che il richiedente “dichiara” di voler realizzare e per il quale chiede il titolo abilitativo ai sensi delle vigenti disposizioni urbanistico edilizie. Di ciò è perfettamente consapevole il Dirigente del Settore Tecnico Comunale che fin’ora infatti si è astenuto dal firmare il relativo provvedimento di rilascio del Permesso di Costruire.

Altrettanto consapevole sembra peraltro esserne lo stesso richiedente, che fin’ora non solo non ha assunto efficace iniziativa legale volta a mettere in mora l’Amministrazione Comunale, bensì nella nota prot. 0002288 del 19.01.12, a firma del suo legale rappresentante Domenico Conte e dell’avv. Umberto Gentile consulente amministrativista, << manifesta sin d’ora, qualora fosse ciò ritenuto maggiormente in linea con gli indirizzi di sviluppo e di pianificazione del comune di Santa Maria C.V., la disponibilità a valutare con i competenti organi dell’ente comunale la possibilità di attuare l’intervento costruttivo originario, così come previsto dal Permesso di Costruire originario, relativo alla sola edificazione di interventi commerciali >>.

Insomma, FIN PROJECT modera quasi subito la sua audacia iniziale, e adotta la linea morbida nei rapporti con l’Amministrazione, consapevole che, per scandalosa carenza progettuale, la primitiva richiesta di realizzare quattrocentoventi alloggi in meno della metà dell’area dell’ex tabacchificio aveva costituito un imperdonabile azzardo, quantomeno in merito alla pretesa dimensione insediativa, oltreché alla congruità dei presupposti per l’applicazione della LR “Piano Casa” al caso di specie.

Che fosse una richiesta illegittima però se ne sarebbe dovuto accorgere subito, considerata anche la personale qualificazione professionale, qualche “politico illuminato” di Santa Maria C.V. che invece, frettolosamente e con la sconsiderata improntitudine già avuta in altre circostanze, ha entusiasticamente “sponsorizzata” l’operazione “senza se e senza ma”.

Ora a quanto pare, se pur tardivamente, anche alcuni dei sostenitori incondizionati della prima ora, dopo aver acquisito qualche dato tecnico comparso già in uno dei primi articoli che CASERTACE di Luigi Guarino pubblicò sull’argomento, devono aver avuto qualche ripensamento: talché sono propensi ad ammettere sottovoce che effettivamente la entità della primitiva richiesta della FIN PROJECT andrebbe fortemente ridimensionata, mediante la redazione di un progetto complessivo un po’ più serio e tecnicamente controllato…. Così legalizzata però, ancora oggi, secondo loro l’operazione può essere assentita.

Ma quanta considerazione va accordata al parere di chi suo malgrado ora è costretto ad ammettere di avere sbagliato nella sua prima valutazione?

Se prima di parlare, fin dall’inizio avessero fatto quattro conti, magari con l’ausilio di un esperto della materia del tutto disinteressato, senza andare a cercare “professori di urbanistica” e consulenti legali di alto rango, si sarebbero accorti a tempo debito che proprio l’assenza del progetto di piano urbanistico preventivo celava che la reale capienza urbanistica dell’area è molto inferiore a quella della iniziale pretesa: combinando gli indici fondiari e territoriali con gli standard urbanistici infatti risulta al più una capienza teorica dell’area pari a duecentottanta alloggi, da verificare ulteriormente in base alle limitazioni imposte da tutte le altre inderogabili disposizioni riguardanti i parametri propriamente edilizi.

E si sarebbero quindi resi conto che, sollecitando il rilascio di quel Permesso di Costruire per quattrocentoventi alloggi, stavano avallando una vera e propria “truffa urbanistica”, mentre sprovveduti Consiglieri Comunali si fidavano del parere espresso da “cotanto senno”.

Si sarebbero resi conto altresì che solo con la redazione del suddetto piano urbanistico preventivo potevano essere identificate le aree destinate alle attrezzature collettive e le infrastrutture di rete che obbligatoriamente devono essere comprese nell’intervento e gratuitamente cedute al Comune dall’operatore , e la millantata quota del 30% di alloggi sociali che devono essere previsti nel quartiere ai sensi della LR “Piano Casa”; ed infine che solo con riferimento al piano urbanistico preventivo si possono stipulare le relative convenzioni tra amministrazione comunale concedente ed operatore privato.

Forse ancora oggi bisogna rammentare a questi “politici illuminati” che, comunque, il Piano Particolareggiato concernente l’intervento in oggetto, non essendo conforme alla previsione dello strumento urbanistico vigente, pur se astrattamente “approvabile in deroga” ai sensi della LR “Piano casa”, è assoggettato a verifica di sostenibilità ambientale e infrastrutturale, da eseguirsi sulla base di dati riguardanti lo stato di fatto del contesto territoriale che invece risultano irresponsabilmente omessi già nella documentazione allegata alla richiesta del Permesso di Costruire depositata dalla FIN PROJECT.

Tutto ciò a prescindere da valutazioni politiche concernenti l’utilità per la città di un “Piano Casa” di tal fatta, in tal posto, in questa fase della evoluzione storica della città ed in questa drammatica congiuntura economico – sociale generale, vissuta con la massima intensità proprio dalle comunità insediate nel basso casertano, tra cui quella di Santa Maria C.V..

Ma è arrivato il momento di parlare anche di questo, e con chiarezza brutale, affinché si capisca una volta per tutte davvero ciascuno da che parte sta.

Basta affrontare pochi decisivi argomenti .

I. Santa Maria C. V. è ormai soltanto una città di “guardamacchine, burocrati e faccendieri”, non possiede più impianti produttivi industriali o in alternativa centri di ricerca tecnologica, né un’attività agricola degna di tal nome; il piccolo commercio risulta disintegrato, l’artigianato annichilito, ed il settore dei servizi è ridotto ormai al livello dei “lavori socialmente utili”, cioè di puro ammortizzatore sociale; noi sammaritani in effetti non produciamo l’equivalente di quanto consumiamo, anzi neppure una frazione infinitesima di questo : siamo una comunità parassitaria.

Il problema da porre all’ordine del giorno allora è creare lavoro, quello vero, quello produttivo, prima di andare davvero tutti a fondo.

In questo momento modificare la destinazione urbanistica di un’area disponibile all’insediamento di attività produttive e trasformarla in un’area destinata ad essere occupata dall’ennesimo quartiere – dormitorio è politicamente un delitto!

Così facendo infatti si squilibra ulteriormente il rapporto tra popolazione insediata , risorse locali e occupazione.

Chiunque spinge in questa direzione se ne rende pienamente e personalmente responsabile di fronte alla comunità.

II. Attualmente la nostra città possiede un patrimonio edilizio più che sufficiente rispetto alla entità della popolazione insediata; altre case servono solo ai palazzinari che si ripromettono di rifilarle ai “napoletani”… se ci riusciranno, vista la congiuntura economica sfavorevole e la restrizione delle banche nel concedere mutui per l’acquisto della casa.

Si potrebbe dire: << son fatti loro!>>

No, sono fatti nostri!, visto che comunque essi utilizzano per le loro avventure il territorio comunale di Santa Maria C.V., compromettendolo per sempre.

Allora: chi sta dalla parte dei sammaritani, e chi sta con i palazzinari, e perché?

III. Per realizzare i pretesi quattrocentoventi alloggi e le relative infrastrutture di rete occorrerebbe investire almeno cinquantamilioni di euro: cifra superiore a quella recentemente spesa da Napoli per attrezzare la città ad accogliere le regate dell’”America’s Cup”; con lo stesso ammontare di investimento si potrebbero aprire nella nostra città cento cantieri da cinquecentomila euro ciascuno, per mettere a posto cento fabbricati esistenti sotto il profilo strutturale, impiantistico, energetico e di finitura; cento interventi che, senza stravolgere la edilizia della città, anzi salvandola dal degrado mediante interventi che sono ormai improcrastinabili, darebbero lavoro a cento tecnici e a cento piccole imprese nei prossimi due anni.

Questa è l’attività edilizia che ci occorre e che l’Amministrazione comunale di Santa Maria C.V. dovrebbe promuovere.

C’è invece chi vuole continuare a favorire quel dissennato modello di edilizia espansiva, di pessima qualità urbanistico edilizia, inutile e puramente speculativa, che già tanti danni economici ed ambientali ha determinato negli ultimi trent’anni in questo disgraziato territorio a cavallo dei Regi Lagni, e da cui sono scaturite le sgangherate ed allucinanti conurbazioni casertana, aversana e napoletana.

Allora ancora una volta vediamo davvero da che parte sta chi millanta di rappresentare il rinnovamento ed il progresso.

Per concludere: su questi temi i “macchinisti della locomotiva amministrativa”, (quelli ufficiali e quelli di complemento), abbiano la sensibilità democratica di uscire dalla cabina di manovra e di venirsi a confrontare con la città in un pubblico dibattito.

Ma vengano con le vele basse, ché di stupidaggini ne hanno già dette abbastanza, e non ci portino “pareri di esperti”, perché la città per decidere del suo destino non ha bisogno né delle loro “brillanti intuizioni” in merito alle strategie per lo sviluppo economico della città di Santa Maria C.V., né di pareri resi da luminari della urbanistica e del diritto in merito  alla assentibilità di concessioni edilizie, bensì di verità e di chiarezza.

Alfredo Di Patria