LA TASSAZIONE DELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
La tavola rotonda del corso per difensori tributari moderata da Raffale Ceniccola. Il saluto del Presidente Pietro Raucci e del Coordinatore Pasquale Menditto.
Si è conclusa, l’altro giorno, presso l’Hotel Vanvitelli , la Tavola Rotonda sul tema: “La tassazione delle compravendite immobiliari”, organizzata nell’ambito del Corso di specializzazione in diritto tributario per la formazione l’aggiornamento del difensore tributario.
Dopo un breve preambolo di Pasquale Menditto, coordinatore del corso, il Presidente dell’Ordine dei dottori Commercialisti di Caserta, Pietro Raucci, ha salutato i relatori e i partecipanti ed ha introdotto l’argomento del corso: “Gli aspetti fiscali nelle compravendite immobiliari”, ed ha fatto, poi, una panoramica sui prossimi incontri di formazione in programma.
Ha preso quindi la parola il moderatore Raffaele Ceniccola, Presidente del Comitato Scientifico, il quale, prima di addentrarsi nell’argomento previsto per questa giornata, ha prospettato agli intervenuti un caso pratico, di grande attualità, quale quello di cui alla Sentenza della Cassazione n.2320/2012, relativamente alla “TIA”, che in molti comuni ha già sostituito la TARSU. La questione, posta innanzi alla Corte Costituzionale, riguardava la natura giuridica della TIA, di tributo ovvero di tariffa ( cioè di contribuzione, corrispettivo di un servizio reso da comune), ai fini della collocazione o meno nella giurisdizione del giudice tributario e dell’applicabilità dell’IVA . L’art. 3 bis del D.L. 203/2005 prevede espressamente la giurisdizione in capo al giudice tributario e, quindi, la natura di tributo della TIA, oltre alla non applicabilità dell’IVA (si tratterebbe, infatti, di doppia imposizione).
Ciononostante, i giudici della Cassazione hanno rimesso la questione alla legittimità costituzionale, per il ragionevole sospetto che, in effetti, si trattasse di una contribuzione al servizio ricevuto. Con la sentenza 238/2009 la Corte Costituzionale ha sciolto ogni dubbio, inquadrando la TIA nell’ambito dei tributi e, quindi, escludendo l’assoggettamento ad IVA. La Sentenza della Cassazione n.2320/2012, sulla base della sentenza 238/2009 della Corte Costituzionale, ha confermato la natura di tributo della TIA, la giurisdizione del giudice tributario e la non assoggettabilità all’IVA, per cui si attende il proliferare di contenzioso, per le richieste di rimborso dei contribuenti che, medio tempore, hanno pagato l’IVA sulla TIA.
Ha preso poi la parola l’altro oratore il notaio Ettore Sarluca il quale ha trattato gli aspetti fiscali delle compravendite immobiliari ed, in particolare, il discusso tema dell’alternatività tra IVA ed imposta di Registro (le compravendite immobiliari sono sempre e comunque soggette ad imposte ipotecarie e catastali), in relazione all’ambito soggettivo ed all’uso a cui il bene è destinato (persona fisica/ uso abitativo o persona fisica o giuridica/uso strumentale). Tale alternatività è in alcuni casi derogata dal legislatore. E’ il caso della cessione di immobili ad uso strumentale per attività d’impresa che, rientrando nella disciplina di cui all’art. 10, comma 8 ter, del DPR 633/72 , possono nell’ipotesi di opzione per l’imponibilità Iva, essere al contempo assoggettati ad imposta di registro. Sono state trattate, poi, le modifiche apportate dalla L.248/2006 e si è focalizzata l’attenzione sulla cessione di fabbricati da parte delle imprese di costruzione, che sono assoggettate ad IVA, nel caso avvengano entro i 5 anni per le civili abitazioni ovvero entro i 4 per gli immobili ad uso strumentale, ad imposta di registro nel caso in cui la vendita avvenga oltre i termini indicati.
Il relatore si è, inoltre, soffermato sulla mutata base di calcolo per l’imposta di registro che, per le persone fisiche che acquistano un immobile ad uso abitativo (ivi comprese le relative pertinenze), non è più il valore del bene, ovvero il corrispettivo dichiarato nell’atto notarile, ma, il valore catastale del bene. Lo stesso dicasi per i trasferimenti di diritti parziali (abitazione, godimento, usufrutto). Tale riforma, portando ad inserire negli atti di compravendita il reale valore dell’operazione, ha consentito all’amministrazione finanziaria di avere la disponibilità dei reali valori di mercato degli immobili per aree geografiche, utili riferimenti per le future rivalutazioni delle rendite catastali.
Vi è stato quindi un ulteriore intervento del Presidente Ceniccola il quale ha attirato l’attenzione dei partecipanti sulla questione dell’eventuale litis consorzio necessario tra alienante ed acquirente, nei contenziosi relativi alle compravendite immobiliari e specifica come la Cassazione abbia chiarito che non ci si trovi di fronte ad un litisconsorzio necessario, ma che la sentenza su uno dei due soggetti possa avere degli effetti anche sull’altro ed, in particolare, si può chiedere l’estensione di giudicato di una sentenza favorevole emessa nei confronti della controparte.
E’ passato poi ad illustrare un altro caso pratico di un atto all’interno del quale vi sia l’enunciazione di un atto precedente, che sarebbe dovuto essere assoggettato ad imposta e non lo è stato. In tal caso si assoggetterà all’imposta l’atto che richiama il precedente (sempre che le parti siano le stesse). Si è prospettato il caso delle compravendite che abbiano clausole con patto di riscatto (se l’efficacia della nuova vendita, contraria alla precedente, tra gli stessi soggetti, è ex tunc l’imposta si deve solo per la prima vendita e non anche per la seconda. In nessun caso verrà restituita l’imposta pagata sulla prima vendita di cui, con la seconda, si è ottenuta la risoluzione).
Ha concluso il notaio Sarluca trattando il tema che riguarda le agevolazioni, durante le compravendite immobiliari, sulla prima casa e le condizioni che devono sussistere per usufruirne, ovvero la non possidenza di un’altra prima casa (per la quale si sia usufruito dell’agevolazione) e la residenza nel comune dove è situato l’immobile già alla data del rogito o da acquisire entro i 18 mesi dalla stipula (fatta eccezione per alcune categorie, quali forze armate ed emigrati all’estero, per le quali è previsto un esonero). L’eventuale falsa dichiarazione, nell’atto, da parte dell’acquirente non si considera sanata dal successivo spostamento della residenza in questione.
Le agevolazioni sono applicabili – ha spiegato l’oratore - anche sulle nude proprietà ed, in tal caso, la residenza sarà richiesta nel comune (poiché non si ha la disponibilità dell’immobile). Non è ostativa la possidenza di altra nuda proprietà nel comune, a patto che non si sia già usufruito dell’agevolazione. Per usufruire delle agevolazioni previste per la prima casa, non conta la categoria catastale della stessa, ma l’immobile non deve essere classificato di lusso.
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